То есть, происходит событие, занимающее несколько месяцев — кризис, девальвация. Потом это событие исчерпывается соответствующей динамикой различных показателей — инфляция, рост зарплат, рост цен на недвижимость.

Похожее событие случилось и в конце 2014 — начале 2015 года. Произошла девальвация белорусского рубля к мировым валютам, последующее за девальвацией российского рубля. После этого должно было наступить снижение цен на рынке недвижимости, как следствие курсовых соотношений, что и произошло.

Отличие от всех предыдущих девальваций состояло в том, что вслед за ней практически не было увеличения темпов инфляции. Поэтому цены на жильё, выражаемые в долларах, «встретились» с обычными темпами инфляции уже в конце лета 2015 года. Эта встреча произошла на уровне, который ниже максимума приблизительно на 27% в долларах (с 946 до 690 долларов США за метр) и выше приблизительно на 17% в белорусских рублях (с 10,3 до 12,0 млн. рублей за метр). В августе-октябре 2015 года стоимость жилья оставалась в пределах 687-690 долларов за единицу площади.

Это бы и могло стать началом новой динамики, которая будет исчерпывать последствия девальвации начала 2015 года. Но затем, уже в декабре 2015 года, последовали новые события на мировых рынках, имеющие уже более фундаментальное значение — повышение ставки ФРС США впервые с 2006 года, сильное падение цены на нефть, которое в январе 2016 года продолжилось ещё более заметными темпами.

В связи с этим произошло существенное падение курса российского рубля к доллару. Именно этот факт уже более прямым способом связан с белорусской экономикой — движение цен на недвижимость вниз продолжилось. Это движение связано пока только с курсовыми изменениями. По состоянию на 1 января 2016 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Могилёва составила 641 доллар США, что в пересчёте на рубли равно 11,9 млн. рублей.

Фундаментальные, а не курсовые изменения, при которых можно будет уверенно говорить о том, что «цены на недвижимость снижаются», произойдут, когда такая динамика будет выражаться и в рублях, и в долларах. Пока же рублёвая цена на жильё растёт и опережает инфляцию.

В России, однако, стоимость недвижимости снижается также и в российских рублях, что говорит о большей фундаментальности происходящего — падение доходов населения, отсутствие валютных сбережений. Более благоприятное отличие белорусской динамики цен оказалось возможным по причине того, что население Беларуси имеет очень большие сбережения, большая часть которых находится в долларах.

Например, сбережения могилевчан эквивалентны 1 млн. м2 жилья — а это пятикратный объём строительства за год. Поэтому цена в результате кризиса закрепляется «где-то посередине» в том смысле, что в рублях она растёт, а в долларах снижается. В России же цена будет закрепляться не «посередине» между российским рублём и долларом, а «снизу» — то есть цена снизилась как в долларах, так и в российских рублях.

Дальнейшее будет зависеть опять же от мировой ситуации. Если ситуация стабилизируется в течение года, то едва ли можно ожидать, что в Беларуси стоимость жилья снизится в рублях — она будет примерно соответствовать инфляции, или даже слегка её опережать (например, как в 2015 году).

Итак, каковы же итоги 2015 года? Стоимость жилья на вторичном рынке снизилась с 946 до 641 доллара США (32,2%), но в пересчёте на белорусские рубли возросла с 10,26 до 11,90 млн. рублей (16,0%). Примечание: базой для расчёта брали рублёвую стоимость метра по состоянию на 1 декабря 2014 года, так как по состоянию на 1 января 2015 года эту стоимость можно считать «отсутствующей» в связи с резким стартом девальвации в конце декабря 2014 года.

Итог нескольких предыдущих лет выглядит следующим образом:

1 год (12.2014-01.2015): −32,2%;
2 года (01.2014-01.2016): −28,1%;
3 года (01.2012-01.2016): −15,0%.

По отношению к предыдущему минимуму (11.2011-01.2016): +0,2%.

Можно сказать, что по состоянию на 1 января 2016 года стоимость жилья на вторичном рынке Могилёва сравнялась с предыдущим минимумом, состоявшимся в ноябре 2011 года.

Прогноз по ценам возможен только на ближайшие пару месяцев. Цена в долларах ещё немного снизится в связи с новым этапом девальвации января 2016 года, а дальнейшее будет складываться по закону: если курс доллара растёт — долларовая стоимость жилья снижается; если курс доллара встанет, то долларовая стоимость жилья тоже встанет.

ПК «Жилищный баланс Могилёв»
c-ens.by