В 2014-2016 годах совместились два процесса – девальвация, которая, будучи взятой по отдельности, не может вызвать снижение реальных рублёвых цен на недвижимость (нормированных на инфляцию); и более серьёзный процесс – это уменьшение спроса самого по себе в связи с высоким средним объёмом жилья на душу населения и резким уменьшением количества молодых людей в возрастной пирамиде населения. Если первый процесс – девальвация – по своим последствиям ясен, и момент его возникновения определяется однозначно, то второй процесс «замаскировался» в ходе снижения цены, вызванном девальвацией.
На рисунке приведены индексы потребительских цен (инфляция), индексы цен в строительстве в Беларуси, а также индекс цен вторичного рынка недвижимости в Могилёве за три года – в 2014-2016 годах.
В обычных условиях известно, что индекс цен вторичного рынка имеет тяготение к индексу потребительских цен – после девальваций он возвращается близко к уровню инфляции (кстати говоря, именно поэтому после каждой девальвации легко прогнозировать снижение валютных цен на жильё). Однако в 2016 году видно, что индекс цен вторичного рынка в марте-апреле «провалился» существенно ниже уровня инфляции, тем самым показав, что на рынке «включился» новый существенный фактор. Обычный гражданин, поверхностно анализирующий изменения цен, склонен это объяснять низкими доходами населения, но в новейшей истории Беларуси (за последние 16 лет) были периоды, когда доходы населения были существенно ниже как в абсолютном выражении, так и в отношении к ценам на жильё – тем не менее цены квартир при этом продолжали расти. Сегодня же это падение обусловлено высоким объёмом предложения на рынке (высокий средний объём жилья на душу населения, который всегда непрерывно увеличивается, и продолжит увеличиваться), и резким уменьшением сегмента молодых людей, родившихся в 1990-1995 годах (это уменьшение будет продолжаться ещё 5-7 лет). Высокий объём предложения подтверждается, также, поведением застройщиков, многие из которых для продажи увеличивающихся остатков жилья всё регулярнее проводят акции сниженных цен, которые, по нашим оценкам, имеют тенденцию превратиться в непрекращающуюся акцию низкой цены.
Таким образом, основной итог 2016 года – это резкое отставание стоимости жилья от инфляции, возникшее впервые в новейшей истории Беларуси. Для ещё лучшего понимания описанных процессов рекомендуем обратиться к анализу рынка по итогам 2015 года . В нём было отмечено, что падение цен 2015 года (в долларах) связано пока только с курсовыми изменениями. Цитата из прошлогоднего анализа: «Фундаментальные, а не курсовые изменения, при которых можно будет уверенно говорить о том, что «цены на недвижимость снижаются», произойдут, когда такая динамика будет выражаться и в рублях, и в долларах. Пока же рублёвая цена на жильё растёт, и опережает инфляцию». Теперь, в 2016 году, можно с уверенностью сказать, что снижение цен имеет не конъюнктурный, а фундаментальный характер, а если так, то и роста реальных цен на недвижимость, такого, как в первое десятилетие 21-го века, ожидать больше не стоит никогда.
В завершение анализа итогов 2016 года выражаем произошедшие события в цифрах. Средняя рыночная стоимость жилья в Могилёве за год снизилась с 641 до 533 долларов США за единицу площади, что составляет 16,8%. В белорусских рублях аналогичный показатель снизился с 1190 до 1044 рубля, и это равно «минус» 12,3%, однако инфляция в Беларуси составила «плюс» 10,6%. Это говорит о том, что в реальном выражении, номинированном на инфляцию, стоимость жилья снизилась в белорусских рублях на 23% – настолько «легче» стало купить квартиру по истечении 2016 года.
Общая картина итога нескольких предыдущих лет выглядит следующим образом (в долларовом эквиваленте):
- 1 год (01.2016-01.2017): -16,8%;
- 2 года (01.2015-01.2017): -43,7%;
- 3 года (01.2014-01.2017): -40,2%.
- по отношению к предыдущему минимуму (11.2011-01.2017): -16,7%
- 15 лет (01.2002-01.2017): +292,9% (15 лет назад средняя стоимость квадратного метра в Могилёве составляла всего 136 долларов США).
ПК «Жилищный баланс Могилёв»
c-ens.by
